Genehmigung Terrassendach in Baden-Württemberg — Schritt für Schritt

Welche Anlagen sind in BW verfahrensfrei?

Faustformel für die schnelle Einschätzung

Bis 5 × 6 m freistehend: ohne Antrag.
Bis 7,5 × 4 m wandbefestigt: ohne Antrag.
Größer oder höher: Kenntnisgabe nach §51 LBO.
Ab ≈ 60 m² oder über 7 m hoch: vollständige Baugenehmigung nach §49 LBO.

Eine Terrassenüberdachung in Baden-Württemberg ist verfahrensfrei, wenn sie alle sechs Grenzwerte aus §50 LBO Anlage 1 Nr. 1 c) gleichzeitig einhält: maximal 30 m² Grundfläche, maximal 3 m Tiefe ab Außenwand, maximal 3 m Höhe über Geländeoberkante, keine Nutzungsänderung der Hauswand, außerhalb förmlich festgesetzter Sanierungsgebiete und nicht an einem denkmalgeschützten Gebäude. Verfahrensfrei bedeutet konkret: kein Antrag, keine Gebühren, kein Wartezeit — aber alle baurechtlichen Anforderungen (Statik, Abstandsflächen, Brandschutz) gelten trotzdem.

Diese 30-m²-Grenze ist absolut. Sie umfasst die gesamte überdachte Fläche, also auch eine vorgelagerte Markise oder ein angesetztes Glashaus. Wer 30,5 m² baut, ist genehmigungspflichtig — selbst wenn die Konstruktion sonst alle Kriterien erfüllt. In der Praxis empfehlen wir, bei der Planung 1–2 m² Reserve zur Grenze zu lassen, damit kleine Maßabweichungen bei der Montage keine nachträgliche Bauanzeige auslösen.

Grundfläche maximal 30 m² (gesamte überdachte Fläche)
Tiefe ab Außenwand maximal 3 m
Höhe maximal 3 m über Geländeoberkante
Keine Nutzungsänderung der tragenden Hauswand
Außerhalb von förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten
Nicht an denkmalgeschützten Gebäuden (DSchG BW §2)
Mindestabstand 2,5 m zur Nachbargrenze (§5 LBO BW)

Wann ist eine Bauanzeige nötig — und was kostet sie?

Kosten- und Zeit-Übersicht (Stand 2026)

Kenntnisgabe §51 LBO: 150–450 € Gebühr, 4–8 Wochen Bearbeitung.
Baugenehmigung §49 LBO: 400–1.200 € Gebühr, 8–12 Wochen Bearbeitung.
Statik durch Tragwerksplaner: 250–450 €.
Brait-Servicepauschale (komplette Antragsbearbeitung): 350–650 €.
Gesamt-Mehrkosten gegenüber verfahrensfreier Anlage: ca. 750–2.500 €.

Eine Bauanzeige in Baden-Württemberg ist erforderlich, sobald eine der sechs Verfahrensfrei-Grenzen überschritten wird. Im Klartext: Sie reichen einen vereinfachten Bauantrag („Kenntnisgabeverfahren“ nach §51 LBO) beim zuständigen Bauamt ein — also Stadtbauamt in kreisfreien Städten wie Ulm und Heidenheim, Landratsamt in den Landkreisen Alb-Donau, Reutlingen, Tübingen, Heidenheim und Göppingen. Erforderliche Unterlagen sind Lageplan im Maßstab 1:500, Bauzeichnung 1:100 (Grundriss, Ansicht, Schnitt), prüffähige Statik durch einen anerkannten Tragwerksplaner und eine Baubeschreibung.

Die Bearbeitungszeit liegt nach unserer Erfahrung bei 4–8 Wochen, in Ulm aktuell durchschnittlich 5,5 Wochen, im Landratsamt Alb-Donau 6–7 Wochen. Behördengebühren bewegen sich zwischen 150 und 450 €, abhängig vom Bauwert (in BW i. d. R. 0,5–1,5 % der Bausumme nach LGebG). Bei Anlagen über 60 m² oder mit besonderer Konstruktion (Glashäuser mit Schiebewänden, Pergolen mit Heizung) wird ein vollständiges Baugenehmigungsverfahren nach §49 LBO fällig — längere Bearbeitung (8–12 Wochen) und höhere Gebühren (400–1.200 €).

Praktisch heißt das: Wer im Frühjahr eine größere Pergola montieren möchte, sollte den Antrag spätestens Ende Januar einreichen. Bei Brait übernehmen wir auf Wunsch die komplette Antragsstellung inklusive aller Zeichnungen und der prüffähigen Statik unseres Tragwerksplaners — pauschal 350–650 €, abhängig von Behörde und Komplexität.

Sonderfall Denkmalschutz: Ulmer Altstadt, Söflingen, Wiblingen

An denkmalgeschützten Häusern ist in Baden-Württemberg jede Terrassenüberdachung genehmigungspflichtig — unabhängig von der Größe. Maßgeblich ist §8 DSchG BW: Vor jedem Bau, jeder baulichen Änderung und jeder beeinträchtigenden Maßnahme ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis nötig. In Ulm betrifft das die Altstadt rund um Münsterplatz und Fischerviertel, große Teile von Söflingen, das Wiblinger Klosterensemble und einzelne historische Bauten in der Weststadt. Außerhalb Ulms relevant: Ehinger Altstadt, Reutlinger Achalm-Hangbebauung und das Augsburger Bahnhofsviertel.

Die untere Denkmalschutzbehörde (in Stadtkreisen das Bauamt, in Landkreisen das Landratsamt) prüft das Erscheinungsbild und holt bei Bedarf eine Stellungnahme des Landesamts für Denkmalpflege ein. Erfahrungsgemäß werden zurückhaltende Konstruktionen häufiger genehmigt: Pro-Line in Anthrazit RAL 7016 mit schmalen 60-mm-Profilen passiert das Verfahren in Ulm in etwa 70 % der Fälle problemlos. Cube-Konstruktionen in glänzendem Schwarz, sichtbare Lamellen oder LED-Beleuchtung werden häufiger abgelehnt oder mit Auflagen versehen (mattes Finish, gedämpfte LED, geringere Höhe).

Tipp aus der Praxis: Vor dem Antrag ein 30-minütiges Vorgespräch mit der Denkmalschutzbehörde vereinbaren — in Ulm ist das kostenfrei und spart oft 4–6 Wochen, weil Sie die Bedenken direkt in den Antrag einarbeiten können.

Sonderfall B-Plan-Gebiet (Neubaugebiete)

In Bebauungsplangebieten gelten zusätzlich zur LBO die Festsetzungen des B-Plans, die die Verfahrensfreiheit häufig einschränken oder aufheben. Typische Vorgaben: zulässige Materialien, Dachneigung (oft 0–10° oder 30–45°), Position innerhalb der Baufenster, Farbgebung (RAL-Vorgaben oder Verbot bestimmter Glanzgrade), maximale Firsthöhe, Pflicht zur Anpassung an die Hauptdachform. In Ulmer Neubaugebieten wie Ulm-Eselsberg-Süd, Wiblingen-Tannenplatz oder den Allewinden-Quartieren in Neu-Ulm ist die Vorgabe Anthrazit RAL 7016 oder Verkehrsweiß RAL 9016 üblich.

Ein B-Plan-Auszug ist beim Bauamt der Gemeinde meist innerhalb von 1–3 Werktagen kostenlos oder gegen 5–20 € erhältlich. Wir prüfen den B-Plan vor jedem Auftrag und identifizieren Konflikte (z. B. Material, Farbe, Position) — bei klaren Konflikten passen wir das Angebot an oder klären eine Befreiung nach §31 BauGB im Vorfeld.

Sonderfall Mietobjekt und Eigentümergemeinschaft (WEG)

In Mietwohnungen und gemieteten Einfamilienhäusern ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters in jedem Fall Pflicht — unabhängig von der Größe und der Verfahrensfreiheit nach LBO. Rechtsgrundlage: §541 BGB (bauliche Veränderungen) sowie BGH-Urteile zu Substanzeingriffen. Die Zustimmung sollte schriftlich erfolgen, idealerweise mit den drei Argumenten: vollständig rückbaubar (kein dauerhafter Substanzeingriff), keine Eingriffe in tragende Bauteile, dokumentierte Wertaufbesserung des Objekts. Brait liefert auf Wunsch ein zweiseitiges Datenblatt mit technischen Spezifikationen, das diese drei Punkte sauber belegt.

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gilt zusätzlich §20 WEG: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum benötigen einen Eigentümerbeschluss mit einfacher Mehrheit. Eine Terrassenüberdachung an der Außenfassade gilt fast immer als Eingriff ins Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie nur über einer Sondernutzungsfläche errichtet wird. Praktisch: der Antrag muss rechtzeitig vor der nächsten Eigentümerversammlung schriftlich eingereicht werden, ergänzt um Bauzeichnung und Materialspezifikation. In Ulm typische Bearbeitungszeit zwischen Antrag und Beschluss: 3–6 Monate.

Häufige Ablehnungsgründe und wie Sie sie vermeiden

Aus unserer Praxis in Ulm und Umgebung sind drei Fehler für etwa 80 % aller abgelehnten oder verzögerten Anträge verantwortlich. Erstens: zu geringer Grenzabstand. §5 LBO BW verlangt 2,5 m zur Nachbargrenze, B-Pläne fordern oft mehr (3–5 m). Eine zu nah geplante Konstruktion wird abgelehnt oder erfordert eine Ausnahme nach §6 LBO mit Nachbarzustimmung.

Zweitens: fehlende oder mangelhafte Statik. Ohne prüffähige Berechnung des Tragwerks (Schneelast nach DIN EN 1991-1-3, Wind nach DIN EN 1991-1-4) wird kein Antrag bewilligt. In Höhenlagen der Schwäbischen Alb (ab 600 m, z. B. Sonnenbühl, Bad Urach) ist Schneelastzone 3 (1,82 kN/m²) statt der üblichen Zone 2a anzusetzen — das verlangt verstärkte Profile.

Drittens: B-Plan-Konflikte, die nicht im Vorfeld geklärt wurden. Wir empfehlen, bei jedem Vorhaben in Neubaugebieten oder Sanierungssatzungen vor der Bestellung den B-Plan einzusehen und Konflikte mit dem Bauamt durchzusprechen. Eine Befreiung nach §31 BauGB ist möglich, kostet aber 100–300 € extra und verlängert die Bearbeitung um 2–4 Wochen.

Was übernimmt Brait konkret?

Checkliste vor der Bestellung

Maße prüfen: bleibt die Grundfläche unter 30 m² mit Sicherheitspuffer?
Grenzabstand: mindestens 2,5 m zur Nachbargrenze (LBO), B-Plan kann mehr fordern.
B-Plan-Auszug beim Bauamt anfordern (Bearbeitung 1–3 Werktage).
Bei Mietobjekt: schriftliche Vermieter-Zustimmung sichern.
Bei WEG: Antrag für nächste Eigentümerversammlung vorbereiten.
Bei Denkmalschutz: 30-Min-Vorgespräch mit unterer Denkmalschutzbehörde.
Höhenlage prüfen: Schneelastzone 2a, 3 oder 4? (relevant ab ≈ 600 m).

Brait übernimmt für Sie zwei klar getrennte Leistungen: Bei verfahrensfreien Anlagen (≤ 30 m²) liefern wir kostenlos eine schriftliche Bestätigung der Verfahrensfreiheit — das ist Ihr Nachweis bei späteren Hausverkäufen, Versicherungsfällen oder Nachbarschaftsstreit. Bei genehmigungspflichtigen Anlagen erstellen wir auf Wunsch alle Bauunterlagen (Lageplan 1:500, Bauzeichnung 1:100, Schnitte, Ansichten), beauftragen die prüffähige Statik bei unserem Tragwerksplaner und reichen den vollständigen Antrag in Ihrem Auftrag bei der Behörde ein.

Pauschalpreis für die komplette Antragsbearbeitung: 350–650 €, abhängig von Behörde, Komplexität und ob B-Plan-Befreiung erforderlich ist. Im Preis enthalten: zwei Behördentermine, alle Korrekturen während des Verfahrens und die Endabnahme nach Fertigstellung. Nicht enthalten: Behördengebühren, Statiker-Honorar (250–450 €, direkt mit dem Tragwerksplaner abgerechnet) und ggf. Vermessungskosten.